Erbbaurecht: Vertragsinhalte, Erbbauzins und Beendigung des Erbbaurechtsvertrags
- Peter S. Przewieslik
- 31. Juli
- 7 Min. Lesezeit
Erbbaurecht, Erbbauzins und Heimfall: Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen für Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte.
Der Erbbaurechtsvertrag ist mehr als ein langfristiger Mietvertrag
Ein Erbbaurecht verschafft dem Erbbauberechtigten das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben – ohne dass er das Grundstück selbst erwerben muss. Für Grundstückseigentümer, insbesondere Kommunen, Kirchen, Stiftungen und Familienunternehmen, bietet das Erbbaurecht die Möglichkeit, Eigentum am Grund und Boden dauerhaft zu behalten und dennoch eine wirtschaftliche Nutzung – etwa durch Wohn- oder Gewerbebebauung oder eine Pflegeimmobilie – zu ermöglichen.
Anders als ein Mietverhältnis ist das Erbbaurecht ein dingliches Recht am Grundstück. Es entsteht nicht bereits mit Unterzeichnung des Erbbaurechtsvertrages, sondern erst mit der Einigung der Parteien über die Rechtsänderung und der anschließenden Eintragung in das Grundbuch. Diese dingliche Natur bringt eine Vielzahl von Sonderregelungen mit sich, die im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt sind und weit über das hinausgehen, was ein klassischer Miet- oder Pachtvertrag vorsieht.
Wer als Grundstückseigentümer ein Erbbaurecht bestellen oder als Bauherr, Investor oder Betreiber ein Erbbaurecht erwerben möchte, sollte deshalb die zentralen Vertragsinhalte, den Erbbauzins, dessen Absicherung sowie die Beendigungsmechanismen – insbesondere den Heimfall – genau kennen.
Wie entsteht ein Erbbaurecht rechtlich?
Die Legaldefinition findet sich in § 1 Absatz 1 ErbbauRG: Ein Grundstück kann so belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das Erbbaurecht entsteht dabei nicht schon durch den Abschluss des schuldrechtlichen Erbbaurechtsvertrages. Erforderlich ist nach § 873 BGB zusätzlich die Einigung der Parteien über den Eintritt der Rechtsänderung sowie die Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch.
Formvorgaben: notarielle Beurkundung
Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft – sowohl die Bestellung des Erbbaurechts als auch ein späterer Erwerbsvorgang – bedarf gemäß § 11 Absatz 2 ErbbauRG i. V. m. § 311b Absatz 1 BGB grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Eine Auflassung nach § 925 BGB ist demgegenüber nicht erforderlich, da es sich um eine Belastung und nicht um eine Eigentumsübertragung handelt. Zu beachten ist zudem § 11 Absatz 1 Satz 2 ErbbauRG: Eine Übertragung des Erbbaurechts unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung ist unwirksam. Nur die im Katalog des § 2 ErbbauRG aufgeführten Vereinbarungen können als dinglicher Inhalt in das Grundbuch eingetragen werden und wirken damit auch gegenüber Rechtsnachfolgern; alle übrigen Abreden bleiben rein schuldrechtlich und müssen von einem Erwerber ausdrücklich übernommen werden, um ihm gegenüber zu gelten.
Erste Rangstelle als Grundvoraussetzung
Ein Erbbaurecht kann gemäß § 10 Absatz 1 ErbbauRG grundsätzlich nur an erster Rangstelle bestellt werden; eine nachträgliche Rangänderung ist nicht möglich. Ist das Grundstück bereits mit Rechten in Abteilung II oder III belastet – etwa Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Wegerechten –, muss entweder ein Rangrücktritt der Berechtigten erklärt oder das Grundstück entsprechend geteilt werden. Einzelne Landesregierungen können hiervon per Rechtsverordnung abweichen, wenn dies für die vorrangigen Rechte und den Bestand des Erbbaurechts unschädlich ist. Grundstückseigentümer, die künftig ein Erbbaurecht bestellen möchten, sollten bei der Belastung ihres Grundstücks mit anderen Rechten vorsorglich einen Rangvorbehalt nach § 881 BGB vereinbaren.
Welche Vertragsinhalte gehören in den Erbbaurechtsvertrag?
Neben der genauen Bezeichnung des Grundstücks bzw. Grundstücksteils sollten Erbbaurechtsverträge insbesondere Regelungen zur Vertragslaufzeit, zum Erbbauzins und dessen Absicherung, zur Errichtung und Unterhaltung des Bauwerks sowie zu Zustimmungserfordernissen bei Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechts enthalten.
Vertragslaufzeit
Der Gesetzgeber hat keine Höchstlaufzeit für das Erbbaurecht vorgesehen – anders als etwa bei Mietverträgen. Im Wohnbaubereich sind Laufzeiten zwischen 66 und 99 Jahren üblich, da sich der finanzielle Aufwand des Erbbauberechtigten für die Bebauung erst über einen langen Zeitraum amortisiert. Bei gewerblichen Erbbaurechten kommunaler Erbbaurechtsgeber sind demgegenüber Laufzeiten zwischen 40 und 65 Jahren verbreitet, was insbesondere für Projektentwickler mit kurzfristigerem Investitionshorizont weniger attraktiv sein kann.
Erbbauzins: Höhe, Zahlung und Anpassung
Die Zahlung eines Erbbauzinses ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, in der Praxis aber der Regelfall. § 9 Absatz 1 ErbbauRG verweist für den als wiederkehrende Leistung vereinbarten Erbbauzins auf die Vorschriften über Reallasten. Wird ein Erbbaurecht ohne oder mit einem deutlich unter dem Marktniveau liegenden Erbbauzins bestellt, kann dies als schenkungsteuerrechtlich relevante Zuwendung nach § 7 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG gewertet werden – ein in der Praxis häufig übersehenes Risiko. Üblich sind Erbbauzinsen zwischen zwei und sechs Prozent des Grundstückswerts, meist verbunden mit einer Wertsicherungsklausel zur Anpassung an den Verbraucherpreisindex. Dient das Bauwerk Wohnzwecken, begrenzt § 9a ErbbauRG die Erhöhung des Erbbauzinses: Ein Erhöhungsverlangen darf frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss beziehungsweise der letzten Erhöhung geltend gemacht werden und darf die seither eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse nicht übersteigen.
Absicherung des Erbbauzinses
Der Erbbauzins wird üblicherweise als Reallast in Abteilung II des Erbbaurechtsgrundbuchs eingetragen. Betreibt ein im Rang vorgehender Gläubiger die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts, kann die Erbbauzinsreallast erlöschen, wenn sie nicht in das geringste Gebot fällt (§ 52 Absatz 1 ZVG) – für den Grundstückseigentümer ein erhebliches Risiko, insbesondere wenn Finanzierungsgrundschulden im Rang vorgehen. § 9 Absatz 3 Nummer 1 ErbbauRG erlaubt es jedoch, abweichend von § 52 Absatz 1 ZVG zu vereinbaren, dass die Reallast mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt. Zusätzlich empfiehlt es sich, den Erbbauberechtigten wegen der Erbbauzinsraten und weiterer zentraler Pflichten der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen, um ein langwieriges Klageverfahren zu vermeiden.
Wie endet ein Erbbaurecht?
Ein Erbbaurecht kann durch Aufhebung, durch Zeitablauf oder durch Ausübung des Heimfallanspruchs enden. Jede dieser Beendigungsformen hat unterschiedliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen für beide Vertragsparteien.
Beendigung durch Zeitablauf und Entschädigung
Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten gemäß § 27 Absatz 1 ErbbauRG grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Die Höhe kann vertraglich frei geregelt oder sogar ausgeschlossen werden – mit einer wichtigen Ausnahme: Diente das Erbbaurecht der Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts des Bauwerks betragen und kann nicht abweichend vereinbart werden (§ 27 Absatz 2 ErbbauRG). Außerhalb dieses engen Anwendungsbereichs kann der Grundstückseigentümer die Entschädigungspflicht zudem dadurch abwenden, dass er das Erbbaurecht vor Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert (§ 27 Absatz 3 ErbbauRG).
Der Heimfall: Rückübertragung bei Vertragsverstößen
Der Erbbaurechtsvertrag kann gemäß § 2 Nummer 4 ErbbauRG eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten vorsehen, das Erbbaurecht bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer oder einen von ihm benannten Dritten zu übertragen – den sogenannten Heimfall. Typische Heimfallgründe sind die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Erbbauberechtigten, eine nicht rechtzeitig aufgehobene Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts sowie ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur Errichtung und Erhaltung des Gebäudes. Beim Zahlungsverzug mit dem Erbbauzins gilt eine wichtige Besonderheit gegenüber dem Mietrecht: Ein Heimfallanspruch entsteht nach § 9 Absatz 4 ErbbauRG erst, wenn der Erbbauberechtigte mit mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand ist. Zudem verjährt der Heimfallanspruch abweichend von der Regelverjährung besonders kurz: in sechs Monaten ab Kenntnis, spätestens jedoch in zwei Jahren ab Eintritt der Voraussetzungen (§ 4 ErbbauRG). Übt der Grundstückseigentümer den Heimfall aus, hat er dem Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung zu zahlen; auch hier gilt bei einem zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellten Erbbaurecht eine unverzichtbare Mindestgrenze von zwei Dritteln des gemeinen Werts (§ 32 Absatz 2 ErbbauRG).
Die häufigsten Fehlerquellen beim Erbbaurechtsvertrag
Fehlende Rangstelle oder unbereinigtes Grundbuch
Wird die Bestellung des Erbbaurechts geplant, ohne vorab zu prüfen, ob das Grundstück bereits mit vorrangigen Rechten in Abteilung II oder III belastet ist, scheitert die Eintragung an erster Rangstelle – und damit häufig das gesamte Vorhaben. Ein rechtzeitiger Rangrücktritt oder Rangvorbehalt beugt diesem Problem vor.
Zu niedriger oder fehlender Erbbauzins ohne steuerliche Prüfung
Wird auf einen marktüblichen Erbbauzins verzichtet, ohne die schenkungsteuerlichen Folgen nach § 7 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG zu prüfen, drohen unerwartete Steuerbelastungen für den Erbbauberechtigten.
Unzureichende Absicherung des Erbbauzinses bei Zwangsversteigerung
Wird die Erbbauzinsreallast nicht mit einer Bestandsschutzklausel nach § 9 Absatz 3 Nummer 1 ErbbauRG versehen, kann der Anspruch des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins im Falle einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechts vollständig erlöschen.
Unklare Heimfallregelungen und Verjährungsfristen
Werden die Heimfallgründe im Vertrag nicht abschließend und eindeutig geregelt oder die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis übersehen, kann der Heimfallanspruch trotz eines vorliegenden Vertragsverstoßes verloren gehen.
Fehlende Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung
Ohne eine entsprechende Unterwerfungsklausel muss der Grundstückseigentümer rückständige Erbbauzinsen und andere Ansprüche im Klagewege durchsetzen, was Zeit und Kosten verursacht, die sich durch eine vollstreckbare Urkunde vermeiden lassen.
Fazit
Das Erbbaurecht ist ein leistungsfähiges Instrument, um Grundeigentum und Bebauung wirtschaftlich zu trennen – setzt aber eine sorgfältige vertragliche Gestaltung voraus. Grundstückseigentümer sollten insbesondere die Absicherung des Erbbauzinses, die Rangstelle im Grundbuch sowie klare Heimfall- und Entschädigungsregelungen im Blick behalten. Erbbauberechtigte wiederum sollten vor Vertragsschluss genau prüfen, welche finanziellen und rechtlichen Verpflichtungen mit der Vertragslaufzeit, dem Erbbauzins und möglichen Heimfallgründen verbunden sind. Gerade bei langlaufenden Erbbaurechten für Wohn-, Gewerbe- oder Pflegeimmobilien zahlt sich eine rechtlich fundierte Vertragsgestaltung über Jahrzehnte aus.
trustberg begleitet Grundstückseigentümer, Kommunen, Stiftungen, Bauträger, Investoren und Betreiber bei der Bestellung, dem Erwerb und der Beendigung von Erbbaurechten sowie bei Grundstücksgeschäften und Immobilientransaktionen.
Häufige Fragen zum Erbbaurecht
Muss ein Erbbaurechtsvertrag notariell beurkundet werden?
Ja. Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft zur Bestellung eines Erbbaurechts bedarf gemäß § 11 Absatz 2 ErbbauRG i. V. m. § 311b Absatz 1 BGB zwingend der notariellen Beurkundung. Erst mit der zusätzlichen Einigung nach § 873 BGB und der Eintragung im Grundbuch entsteht das Erbbaurecht als dingliches Recht.
Wie lange darf ein Erbbaurecht laufen?
Das Gesetz sieht keine Höchstlaufzeit vor. In der Praxis sind bei Wohnimmobilien Laufzeiten von 66 bis 99 Jahren üblich, bei gewerblichen Erbbaurechten kommunaler Eigentümer häufig 40 bis 65 Jahre.
Muss ein Erbbauzins gezahlt werden?
Gesetzlich vorgeschrieben ist die Zahlung eines Erbbauzinses nicht, in der Praxis aber üblich und wirtschaftlich sinnvoll. Wird kein oder ein deutlich zu niedriger Erbbauzins vereinbart, kann dies als schenkungsteuerpflichtige Zuwendung gewertet werden.
Was passiert bei Zahlungsverzug mit dem Erbbauzins?
Anders als im Mietrecht begründet ein Zahlungsverzug erst dann einen Heimfallanspruch, wenn der Erbbauberechtigte mit mindestens zwei Jahresbeträgen des Erbbauzinses im Rückstand ist (§ 9 Absatz 4 ErbbauRG).
Was bedeutet Heimfall?
Der Heimfall ist die vertraglich vereinbarte Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht bei bestimmten Vertragsverstößen – etwa Insolvenz oder Zahlungsverzug – auf den Grundstückseigentümer oder einen von ihm benannten Dritten zu übertragen. Im Gegenzug ist regelmäßig eine angemessene Vergütung zu zahlen.
Erhält der Erbbauberechtigte bei Ablauf des Erbbaurechts eine Entschädigung?
Grundsätzlich ja: Nach § 27 Absatz 1 ErbbauRG steht dem Erbbauberechtigten bei Erlöschen durch Zeitablauf eine Entschädigung für das Bauwerk zu. Die Höhe kann vertraglich frei geregelt oder ausgeschlossen werden, außer bei Erbbaurechten zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise – hier gilt eine gesetzliche Mindestgrenze von zwei Dritteln des gemeinen Werts.
Peter S. Przewieslik ist Rechtsanwalt, Partner der Kanzlei trustberg und General Counsel der Fondara Immobilien AG. Er ist zudem Dozent für Immobilienrecht an der Hochschule Fresenius, Hamburg, und berät Grundstückseigentümer, Investoren, Bauträger und Immobilienunternehmen bei Erbbaurechtsverträgen, Grundstücksgeschäften und Immobilientransaktionen.
Dieses Essential beschäftigt sich mit den Grundlagen des Erbbaurechtes, seiner Entstehung, den wesentlichen Inhalten eines Erbbaurechtsvertrages sowie dessen Beendigung. Es zeigt unter anderem auf, welche grundlegenden Rechte und Pflichten Erbbaurechtsgeber sowie Erbbaurechtsnehmern obliegen, wie Rechte des Erbbaurechtsgebers und Grundstückseigentümers vor dem Hintergrund des Zwangsversteigerungsgesetzes gegebenenfalls abgesichert werden können und was die Parteien bei Auslaufen des Erbbaurechtsvertrages in Hinblick auf die Rückgabe der Immobilie sowie etwaiger Entschädigungszahlungen zu beachten haben.
